रियलस्टेट क्षेत्रको वर्तमान परिदृश्य र अबको भविष्य

कोभिड-१९ महामारीपछिको पछिल्लो २ वर्ष समग्र अर्थतन्त्र नै संकुचनको अवस्थामा छ । यो परिस्थितिमा रियलस्टेट पनि अछुतो रहन सकेन । दुई वर्षको बीचमा रियलस्टेट क्षेत्रका धेरै व्यवसायीले विभिन्न आर्थिक समस्याको सामना गरिरहनुपरेको अवस्था छ । खरिदकर्ता खरिद गर्ने अवस्थामा नहुँदा योबीचमा नयाँ परियोजनाको विकास हुन सकेनन् ।

देशका दुई ठूला पार्टीहरु मिलेर नयाँ सरकार बनेको अवस्था छ । यो परिस्थितिले अब राजनीतिक स्थायित्व हुन्छ, विकासमा मुलुकले फड्को मार्छ र निजी क्षेत्रका समस्या समेत समाधान हुँदै जानेछन् भन्ने कन्फिडेन्स बनेको अवस्था छ ।

अहिले घरजग्गा कारोबारको २ प्रतिशत मात्रै संस्थागत व्यवसायीले गर्न पाएका छन् । बाँकी ९८ प्रतिशत यो रेञ्जभन्दा बाहिर छ, उनीहरुले गर्ने गलत कार्यको आरोप हामीमाथि परिरहेको छ । कानूनको अभावमा यी दुईवटा भाग नछुट्छिएका कारण हामीले यो आरोप खेप्दै आएका छौं ।

हिजोका दिनमा बैंकहरुमा तरलताको समस्या थियो, महँगो ब्याज तिर्न तयार हुँदा पनि ऋण नपाइने अवस्था थियो । तर, अहिले फालाफालको अवस्थामा छ । बैंकिङ क्षेत्रले होमलोनको लागि विभिन्न अफरहरु ल्याइरहेका छन् । तर अझै पनि किन्ने मान्छेहरु अझै तयार छैनन् । डेभपलरले विकास गरेको युनिटहरु बिक्री नभएको कारणले बैंकको ऋण तिर्न नसकेर समस्यामा परेको अवस्था छ । रियलस्टेट मात्रै नभएर अरु क्षेत्रमा समेत यस्तै अवस्था देखिएको हामीले पढ्दै र सुन्दै आएका छौं ।

यो परिस्थितिमा देशका दुई ठूला पार्टीहरु मिलेर नयाँ सरकार बनेको अवस्था छ । यो परिस्थितिले अब राजनीतिक स्थायित्व हुन्छ, विकासमा मुलुकले फड्को मार्छ र निजी क्षेत्रका समस्या समेत समाधान हुँदै जानेछन् भन्ने कन्फिडेन्स बनेको अवस्था छ । पछिल्ला दिनमा पुँजी बजारको सुधारलाई हेर्ने हो भने यसले अत्यन्तै सकारात्मक वातावरण सिर्जना गरेको देखिन्छ ।

घरजग्गा कारोबारको वर्तमान अवस्था

आर्थिक वर्ष २०८०/८१ मा अघिल्लो वर्षभन्दा घरजग्गा कारोबार बढेको देखिए पनि त्यसबाट प्राप्त हुने राजश्व भने घटेको अवस्था छ । यसको पछाडी मुख्यतया दुईवटा कारण देखिएको छ । पहिलो, सघन शहरी क्षेत्रहरुमा हुने कारोबार ठप्प भएर शहरोन्मुख तथा ग्रामीण क्षेत्रको बढी कारोबार भएको देखिन्छ । ती क्षेत्रको जग्गा तुलनात्मक रुपमा सस्तो हुने भएकोले कारोबार धेरै हुँदा पनि कर घटेको देखिन्छ।

कोभिड-१९ महामारीपछिको अवस्थालाई हेर्ने हो भने आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा घरजग्गाको कारोबार सबैभन्दा कमजोर अवस्थामा रह्यो । आर्थिक वर्ष २०८०/८१ को सुरुवात समेत नकारात्मक देखिए पनि वर्षको उत्तराद्र्धपछि भएको कारोबार वृद्धिले शिथिलताबाट केही हदसम्म माथि उठ्न खोजेको संकेत गरेको छ । यद्यपि त्योभन्दा अघिल्ला वर्षहरुको कारोबार भन्दा यो अझै पनि कम छ ।

आर्थिक वर्ष २०८०/८१ मा अघिल्लो वर्षभन्दा घरजग्गा कारोबार बढेको देखिए पनि त्यसबाट प्राप्त हुने राजश्व भने घटेको अवस्था छ । यसको पछाडी मुख्यतया दुईवटा कारण देखिएको छ । पहिलो, सघन शहरी क्षेत्रहरुमा हुने कारोबार ठप्प भएर शहरोन्मुख तथा ग्रामीण क्षेत्रको बढी कारोबार भएको देखिन्छ । ती क्षेत्रको जग्गा तुलनात्मक रुपमा सस्तो हुने भएकोले कारोबार धेरै हुँदा पनि कर घटेको देखिन्छ।

अहिले वार्षिक ५ देखि ७ लाख वटा घरजग्गा कारोबार हुने गरेका छन् । यसबाट वार्षिक १२ देखि १५ खर्ब कारोबार हुनुपर्ने हाम्रो अनुमान हो । तर, अहिलेको अवस्थामा वार्षिक ५ खर्ब रुपैयाँभन्दा बढी न्यून मूल्यांकन भइरहेको हुन्छ ।

अर्कोचाहिँ अहिले कारोबार भएका क्षेत्रहरुको सघन शहरी क्षेत्रको तुलनामा कम पारदर्शी भएको कारणले कम मूल्यांकन भएर राजश्व चुहावट भएको हो कि भन्ने सम्भावना समेत उत्तिकै देखिन्छ । अनौपचारिक कारोबार हावी हुनु र औपचारिक च्यानल पछाडी पर्नुले यस्तो अवस्था आएको सहजै अनुमान गर्न सकिन्छ ।

अहिले वार्षिक ५ देखि ७ लाख वटा घरजग्गा कारोबार हुने गरेका छन् । यसबाट वार्षिक १२ देखि १५ खर्ब कारोबार हुनुपर्ने हाम्रो अनुमान हो । तर, अहिलेको अवस्थामा वार्षिक ५ खर्ब रुपैयाँभन्दा बढी न्यून मूल्यांकन भइरहेको हुन्छ । यीनै समस्याहरुलाई समाधान गर्न हामीले गित लामो समयदेखि घरजग्गा कारोबार गर्न पुँजी बजारकै अवधारणा अनुरुपको ल्याण्ड मार्केट बनाउनुपर्छ भनिरहेका छौं ।

तर यसबारे बजारमा अलि फरक बुझाइ रहेको हामीले बुझेका छौं । ल्यान्ड मार्केट आउनेबित्तिकै घरजग्गा ब्रोकरबाटै किनबेच गर्नुपर्छ, अहिलेजस्तो सीधै घरजग्गा कारोबार गर्न मिल्दैन भन्ने बुझाइ पाइन्छ । तर, यो विल्कुलै होइन । ल्यान्ड मार्केट सञ्चालन भए पनि व्यक्तिगत रुपमा हुने किनबेचका लागि अहिलेजस्तै कारोबार हुन सक्छ ।

त्यसो त, ल्यान्ड मार्केटलाई कस्तो बनाउने, कस्तो व्यवस्था राख्ने कस्तो हटाउने भन्ने हामीले आफैँ तय गर्ने विषय हो । कस्तो कारोबार मार्केटमार्फत् गर्ने, कुन व्यक्तिगत रुपमा गर्न सकिने भनेर विभिन्न तरिकाले वर्गीकरण गर्न सकिन्छ । न्यूनतम थ्रेसहोल्ड राख्न सकिएला, क्षेत्रगत रुपमा वर्गीकरण गर्न पनि सकिएला वा ल्यान्ड मार्केटमा सूचीकरणको विषयलाई स्वेच्छिक बनाउन सकिएला, त्यो पछिको विषय हो । तर, बजार स्थापना गर्ने विषयमा सबै प्रष्ट हुनुपर्छ जसले अहिलेको कारोबारमा भइरहेका समस्याहरुलाई समाधान गरोस् ।

अहिले हामीकहाँ क्रेता र बिक्रेतामात्रै हुँदैनन् ब्रोकर पनि हुन्छन् । उनीहरुले कमिसन पनि लिन्छन् । तर त्यसमा कर तिर्दैनन् । ल्यान्ड मार्केट आएपछि कम्तीमा त्यस्ता कारोबार निरुतसाहित हुन्छन् भन्ने हाम्रो भनाइ हो । यसमा आम सर्वसाधारणमा अन्यौलमा हुनुपर्ने आवश्यकता नै छैन । रियलस्टेट व्यवसायीले सिन्डिकेट गर्न खोजेको हो कि भन्ने भ्रमबाट मुक्त भए हुन्छ । यसबारे हामीले बुझाउन जरुरी देखिएको छ ।

कानूनमा परिमार्जनको आवश्यकता

चालु आर्थिक वर्षको नीति तथा कार्यक्रममा नेपाल सरकारले ‘निजी क्षेत्रको सहभागितामा जग्गा विकास कार्यक्रमहरु सञ्चालन गरिनेछ’ भन्ने व्यवस्था गरेको छ । यो कुराहरुलाई कानूनको रुपमा ल्याएर निजी क्षेत्रको सहभागितामा ल्यान्ड पुलिङ गराउनुपर्छ भन्ने हाम्रो निष्कर्ष छ ।

हामीले लामो समयदेखि घरजग्गा क्षेत्रको व्यवसायिक सुधारका लागि विभिन्न कानूनी प्रबन्धका लागि आवाज उठाएका छौं । हामीले उठाएको यो विषय संसारका विकसित देशहरुले प्रयोग गरेर सफल भइसकेका कुराहरु हुन् । नेपालमा पनि यसको कार्यान्वयनको अब विकल्प छैन ।

यसका लागि हामीले दुईवटा विषय उठाएका छौं, पहिलो कारोबारलाई पारदर्शी बनाउन एउटा काम गर्नुपर्यो । त्यसैगरी ससाना टुक्रे आयोजना बनेर शहरी सुन्दरता भद्रगोल भयो जसलाई सुधार गर्नुपर्ने अवस्था छ । ग्रामीण बस्ती समेत छरिएर रहेको कारणले सेवा सुविधा पुर्याउनसमेत गाह्रो भयो । राज्यको ठूलो लगानी खर्च भयो । कतिपय ठाउँमा असुरक्षित बसोबासकै कारण बाढी पहिरो जस्ता प्राकृतिक प्रकोपको शिकार बन्नुपर्ने अवस्था समेत भयो । त्यसैले यस्ता क्षेत्रमा एकीकृत ग्रामीण बस्ती बसाउनु जरुरी छ । यसको लागि शहरी ऐन ल्याउनुपर्छ भनेर हामीले भनेका हौं ।

चालु आर्थिक वर्षको नीति तथा कार्यक्रममा नेपाल सरकारले ‘निजी क्षेत्रको सहभागितामा जग्गा विकास कार्यक्रमहरु सञ्चालन गरिनेछ’ भन्ने व्यवस्था गरेको छ । यो कुराहरुलाई कानूनको रुपमा ल्याएर निजी क्षेत्रको सहभागितामा ल्यान्ड पुलिङ गराउनुपर्छ भन्ने हाम्रो निष्कर्ष छ ।

अहिले ल्यान्ड पुलिङको काम सरकारले गर्दै आएको छ । काठमाडौं उपत्यकाको हकमा काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले २२ वटा आयोजना सञ्चालन गरिरहेको अवस्था छ । देशभरी सयौं नगर विकास आयोजनाहरु सफल रुपमा सम्पन्न भएका छन् । त्यही कामलाई अब सरकारले गर्नुभन्दा निजी क्षेत्रलाई गर्न दिनुपर्छ भन्ने हाम्रो भनाइ हो । यसमा सरकारले आवश्यक कानून बनाओस्, मोनिटरिङ र सुपरभिजनको काम गरोस् ।

शहरी जनघनत्व जसरी बढ्दै गयो, त्यही किसिमले योजनावद्ध शहरी विकासको गति अघि बढ्न सकेन । यसको अर्थ राज्यको मेकानिजमले यसलाई स्वीकार गरिसकेको छ तर द्रुततर रुपमा अघि बढाउनुपर्ने ठाउँमा चाहिँ ढिलो भएको हो । अब यो काम निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्छ, हामीले खोजेको यति नै हो ।

१९६० को दशकमै विश्वले ल्यान्ड पुलिङको अवधारणा अवलम्बन गरिसकेको हो । नेपालले पनि यो अवधारणा धेरै वर्ष अघिदेखि सुरु गरिसकेको हो । नेपालकै सन्दर्भमा काठमाडौंमा कुलेश्वर, पेप्सीकोला, भैसेपाटी लगायत टाउन प्लानिङ, सुर्खेतमा वीरेन्द्रनगर, कञ्चनपुरमा महेन्द्रनगर, कैलालीको टिकापुरमा पनि टाउनसिप विकास गरियो । तर शहरी जनघनत्व जसरी बढ्दै गयो, त्यही किसिमले योजनावद्ध शहरी विकासको गति अघि बढ्न सकेन । यसको अर्थ राज्यको मेकानिजमले यसलाई स्वीकार गरिसकेको छ तर द्रुततर रुपमा अघि बढाउनुपर्ने ठाउँमा चाहिँ ढिलो भएको हो । अब यो काम निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्छ, हामीले खोजेको यति नै हो ।

रियलस्टेट क्षेत्रमा नयाँ कामहरु हुन नदिन यो क्षेत्रका सबै व्यक्ति खराब हुन् भन्ने भाष्यले प्रमुख भूमिका खेलेको जस्तो लाग्छ । अझ यो भाष्यलाई सामान्यीकरण गर्न खोजेजस्तो देखिन्छ । विशेष गरेर यो परिस्थितिको सिर्जना व्यक्तिगत तवरले गरिने घरजग्गा कारोबारबाट सिर्जना भएको छ, जसले दर्ता हुँदैनन्, कर तिर्दैनन् र जथाभावी प्लटिङ र कारोबार गर्छन् । तर, यसको चेपुवामा हामी संस्थागत घरजग्गा व्यवसायीहरु परेका छौं ।

अहिले घरजग्गा कारोबारको २ प्रतिशत मात्रै संस्थागत व्यवसायीले गर्न पाएका छन् । बाँकी ९८ प्रतिशत यो रेञ्जभन्दा बाहिर छ, उनीहरुले गर्ने गलत कार्यको आरोप हामीमाथि परिरहेको छ । कानूनको अभावमा यी दुईवटा भाग नछुट्छिएका कारण हामीले यो आरोप खेप्दै आएका छौं ।

रियलस्टेट क्षेत्रमा वित्तीय लगानी र जोखिम

अहिले बजारको ब्याजदर पनि एउटा तहमा तल आइसकेको छ । अब केबल बजारको कन्फिडेन्स मात्रै बढाउनुपर्ने अवस्था छ । वर्तमान सरकारले कन्फिडेन्स निर्माण गर्ने खालको गतिविधिबाट बजार सुधार हुने अपेक्षा गर्न सकिन्छ ।

 नेपाल राष्ट्र बैंकले रियलस्टेट क्षेत्रमा कुल २५ प्रतिशतसम्म ऋण दिन पाउने व्यवस्था गरेको छ । यसमध्ये कोर रियलस्टेट क्षेत्रमा ४ प्रतिशत र हामेमलोनमा ७ प्रतिशत गरेर कुल प्रतिशत लगानी भएको छ । यसको अर्थ झण्डै ५२ खर्ब ऋणमध्ये रियलस्टेटले साढे दुई खर्ब र होमलोनले साढे ३ खबै रुपैयाँजति उपभोग गरेको छ ।

यो आधारमा अहिले पनि धेरै कर्जा विस्तार गर्ने ठाउँ छ । तर, अहिले रियलस्टेटमा धेरै कर्जा गयो भन्ने विषय छ । कतिपय व्यवसायीले एउटा शीर्षकमा कर्जा लिएर रियलस्टेटमा लगानी गरेको हुन सक्छ । त्यसैगरी ठूला सहकारीहरुले पनि यहाँ प्रशस्त लगानी गरेको देखियो । तर, यसलाई एकैचोटि रोकिदिँदा सहकारीहरुको समस्यामा पर्यो । बैंकमा पनि यही अवस्था देखियो । यहाँ त समय दिएर समाधान गर्नुपर्छ भन्ने हाम्रो भनाइ थियो, अहिले राष्ट्र बैंकले यसलाई ट्रयाकमा ल्याउन थप एक वर्षको समय दिएको छ, त्यो स्वागतयोग्य छ ।

तर, २ वर्ष अगाडी नै चालुपुँजी कर्जासम्बन्धी मार्गदर्शन र ओभरड्राफ्ट कर्जामा कडाइका कारण यो ऋण अहिले बढीमा १२/१३ प्रतिशत भन्दा धेरै छैन । यो धेरै होइन । अहिले बजारको ब्याजदर पनि एउटा तहमा तल आइसकेको छ । अब केबल बजारको कन्फिडेन्स मात्रै बढाउनुपर्ने अवस्था छ । वर्तमान सरकारले कन्फिडेन्स निर्माण गर्ने खालको गतिविधिबाट बजार सुधार हुने अपेक्षा गर्न सकिन्छ ।

यद्यपि यसमा केही जोखिमहरु पनि छन् । विगत २० वर्षका नेपालको घरजग्गाको मूल्य २० देखि ५० गुणासम्म वृद्धि भयो । पछिल्लो समय कोभिडपछाडी नेपाल राष्ट्र बैंकले पनि जुन प्रकारको खुकुलो मौद्रिक नीति लियो, यसले धेरै पैसा बजारमा आयो, जसले घरजग्गाको मूल्य वृद्धि हुने परिस्थिति बनायो । तर, यो प्रकारको अवस्थाले कुनै पनि समयमा देशको अर्थतन्त्रलाई समस्यामा पार्न सक्छ, यसमा सजगता अपनाउनुपर्ने आवश्यकता छँदैछ । अहिले घरजग्गाको मूल्य बढ्नुको कारण वैकल्पिक लगानी गर्ने क्षेत्रको अभाव अर्को कारण हो । हामीकहाँ जुन रुपमा रेमिट्यान्स आइरहेको छ, त्यसलाई सही रुपमा लगानी गर्ने विकल्प छैन । त्यसैले, आम सर्वसाधारणले त्यो पैसा घरजग्गामै लगानी गरेको अवस्था देखियो । त्यस्तै, उद्योग व्यापार गर्नेले विभिन्न प्रकारका अवरोधहरुका कारणले व्यवसाय सञ्चालन हुन नसक्दा घरजग्गामै पैसा लगानी हुने परिस्थिति बन्यो । यो अवस्था कुनै एउटा व्यक्ति वा समूहले प्लान गरेर भएको विषय होइन, परिस्थितिले जन्माएको परिणाम हो ।

ठूला आयोजनाको विकास र विदेशी लगानी

अहिले हदबन्दी छुट दिनुपर्छ भन्नेलाई धारेहात लगाउने र दिनु हुँदैन भन्नेलाई वाहवाही गर्ने मनोविज्ञान छ, यसलाई हटाउनै पर्छ । अन्यथा हामी सधैँभरी यस्तै योजनाविहीन शहरमा बसिरहनुपर्ने अवस्था हुन्छ ।

अहिलेसम्म नेपालको घरजग्गा क्षेत्रमा विदेशी लगानी प्रतिबन्धित छ, यसले पनि व्यवस्थित शहरीकरण रोकिरहेको छ । सानासाना आयोजनाले व्यवस्थित शहरीकरण नहुने रहेछ, शहरको सुन्दरतामा यसले ठूलो ह्रास ल्याउँदो रहेछ, एउटा योजनाविहीन शहर बन्दा रहेछन् भन्ने कुरा पनि प्रमाणित भइसकेको छ ।

हाम्रोमा लगानी त धेरै भए, आधुनिक घरहरु पनि बने, पूर्वाधारमा खर्च पनि धेरै भए । तर, ट्राफिक व्यवस्थापन, खानेपानी, ढल, फोहोरमैला व्यवस्थापन जस्ता सुविधाहरु कमजोर भए । यसको समाधानका लागि ठूला लगानीहरु ल्याउन आवश्यक छ । त्यसका लागि अब ठूलो सोच बनाउनु पर्ने आवश्यकता छ । यसका लागि विदेशी लगानीलाई स्वागत गर्ने र हदबन्दी छुटको व्यवस्था हुनुपर्छ भने हाम्रो माग हो । तर, अहिले हदबन्दी छुट दिनुपर्छ भन्नेलाई धारेहात लगाउने र दिनु हुँदैन भन्नेलाई वाहवाही गर्ने मनोविज्ञान छ, यसलाई हटाउनै पर्छ । अन्यथा हामी सधैँभरी यस्तै योजनाविहीन शहरमा बसिरहनुपर्ने अवस्था हुन्छ ।

हाम्रो देशले छोटो समयमा धेरैखाले परिवर्तन र प्रयोगहरु देखिसकिएको अवस्था छ । अब सधैँ प्रयोगमा मात्रै जाने भन्दा पनि यो समस्यालाई समाधान गरेर जानुपर्छ भनेरै दुई पार्टीहरु साझा एजेन्डा लिएर अघि बढ्नुभएको छ ।

अहिलेको अवस्थामा एउटा सरकारी अफिसरले जीवनभर सेवा गर्दा पनि शहरमा एउटा घर किन्नसक्ने अवस्था छैन । यस्तो अवस्थामा शहरी क्षेत्रमा अपार्टमेन्ट मोडेलमा जाने र त्योभन्दा परको ठाउँहरुमा सरकारले ठूला पूर्वाधारहरु पुर्याइदिने त्यसमा टेकेर किफायती हाउजिङहरु बनाउन सकियो भने अझै पनि आम जनताले आफ्नै घरमा बस्नसक्ने अवस्था आउनेछ । तर, यसको लागि सबैभन्दा पहिले यातायात व्यवस्था सहज हुनुपर्यो । त्यस्तो भयो भने निजी क्षेत्र लगानी गर्न तयार छ ।

हाम्रो देशले छोटो समयमा धेरैखाले परिवर्तन र प्रयोगहरु देखिसकिएको अवस्था छ । अब सधैँ प्रयोगमा मात्रै जाने भन्दा पनि यो समस्यालाई समाधान गरेर जानुपर्छ भनेरै दुई पार्टीहरु साझा एजेन्डा लिएर अघि बढ्नुभएको छ । नेपालमा अहिले पनि धेरै सम्भावना, नराम्रो कुराहरु चर्चामा आउँदा जताततै नराम्रोजस्तो देखिए पनि हाम्रो राजनीतिक संयन्त्र, कर्मचारीतन्त्रदेखि व्यवसायिक क्षेत्रसम्ममा निकै अनुभवी र समर्पित मान्छेहरु हुनुहुन्छ । योबीचमा एक डेढ करोड नेपालीले विदेश गएर अन्तराष्ट्रिय अभ्यास हेरेर आइसकेका छन् । यस्तो अवस्थामा थोरै समयमा राम्रो प्रगति गर्न सकिन्छ भन्नेमा म आशावादी छु ।

(नेपाल घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनीसँग गरिएको कुराकानीमा आधारित)

अन्तर्वार्ताको भिडियो लिंक